新的《土地管理法实施条例》在《土地管理法》关于国土空间规划体系和编制要求的基础上，用“国土空间规划”取代原来的“土地利用总体规划”，明确了国土空间规划的效力和内容，规定国土空间规划应当统筹布局农业、生态、城镇等功能空间，划定落实永久基本农田、生态保护红线和城镇开发边界。

　　由“多规合一”诞生出的国土空间规划有多厉害？

　　国土地空间规划分为五级三类，在此不展开论述，最终指导建设的，与城市而言是修建性详细规划，于村庄而言，则是实用性村庄规划。

　　国土空间规划应当包括国土空间开发保护格局和规划用地布局、结构、用途管制要求等内容，明确建设用地规模、耕地保有量、永久基本农田保护面积和生态保护红线等要求，提高土地节约集约利用水平，保障土地的可持续利用。

　　新的《土地管理法实施条例》在《土地管理法》关于调整农用地转用审批权限、取消省级人民政府批准的征地报国务院备案的基础上，持续优化建设用地审批流程，在“放管服”改革推进下，国土空间规划统筹了规划、建设、管理三大环节，推动“多审合一、多证合一”而这正是土地开发与利用中的重要关卡。以前的多种违规操作诸如随意规划、随意更改、随意建设、随意批复的多种随意，将不再随意而为之。

　　各地要依据“多审合一、多证合一”改革要求，核发新版证书。

　　将现行的“一书四方案”合并调整，按照“批什么就审什么”的要求，整合为农用地转用方案和土地征收申请，规定市县人民政府组织自然资源等部门拟定农用地转用方案，报有批准权的人民政府批准，明确国务院和省级人民政府在土地征收审批中，主要是对土地征收的必要性、合理性、是否符合《土地管理法》第四十五条规定的公共利益确需征收土地情形以及是否符合法定程序进行审查，将征地补偿安置方案的决定权交由县级以上地方人民政府负责。

　　县级以上地方人民政府自然资源主管部门应当将本级人民政府确定的年度建设用地供应总量、结构、时序、地块、用途等在政府网站上向社会公布，供社会公众查阅。

　　国土空间规划一统三方即：

　　

　　国土空间规划统筹三方关系

　　规划经审批通过后，实施方可以向地方自然资源部门申请，取得“一书三证”。

　　何谓“一书三证”？

　　《建设项目用地预审与选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《乡村建设规划许可证》。

　　

　　建设项目用地预审与选址意见书封面

　　一、什么样的项目建设需要申请《建设项目用地预审与选址意见书》？（有效期三年）

　　划拨涉及新增建设用地的才预审，非划拨用地，可以不用选址意见书。

　　

　　核心内容

　　1、涉及新增建设用地的

　　用地预审权限在自然资源部的，建设单位向地方自然资源主管部门提出用地预审与选址申请，由地方自然资源主管部门受理；经省级自然资源主管部门报自然资源部通过用地预审后，地方自然资源主管部门向建设单位核发建设项目用地预审与选址意见书。

　　用地预审权限在省级以下自然资源主管部门的，由省级自然资源主管部门确定建设项目用地预审与选址意见书办理的层级和权限。

　　2、使用已经依法批准的建设用地（不用新增建设用地）进行建设的项目，不再办理用地预审；需要办理规划选址的，由地方自然资源主管部门对规划选址情况进行审查，核发建设项目用地预审与选址意见书。

　　

　　建设项目用地预审与选址意见书内容包括：

　　1、定点（在哪里？）2、定性（干什么）3、定界（范围）

　　

　　建设项目用地预审与选址意见书申请表

　　

　　建设项目用地预审与选址意见书内页

　　二、建设用地规划许可证

　　合并建设用地规划许可和用地批准，只按取得用地方式不同，分为以划拨方式取得国有土地使用权的，须取得建设用地规划许可证+国有土地划拨决定书；以出让方式取得国有土地使用权的须取得建设用地规划许可证。

　　

　　建设用地规划许可的主要内容：（1）建设用地供应管理（2）确定规划条件和建设用地范围（六线）（3）确定可建设内容（4）确定规划设计要求

　　确定规划控制范围（六线）是指：

　　道路红线、河道蓝线、绿地绿线、文物古迹紫线、高压走廊黑线、轨道交通橙线

　　建设用地范围指的是：建设用地边界、代征用地边界

　　规划条件主要内容：

　　规划用地性质：建设强度（2率2度：容积率、绿地率、建筑密度、建筑高度）

　　间距退让

　　配套设施：公共配套、市政配套要求

　　交通出入口

　　建筑形态等引导性要求

　　特别控制要求：如历史文化保护、视线走廊、机场净空控制、生态低碳绿色建筑要求等。

　　规划审查相关前置条件：多方案比选、相关部门意见、日照计算、交通影响分析、报市政府规划项目审批领导小组会批准等

　　规划方案审查：

　　核查设计要点、相关法规规定的技术性要求是否符合，重点核查公共配套内容是否落实

　　核查相关程序性要件是否齐备（部门意见、立项批复、土地证等文件，还有多方案比选、专家咨询、日照测算、方案公示、报市政府审批等）

　　相关变更内容依据是否充分。包括相关会议纪要、办文、批示以及会议记录、领导指示等。

　　

　　建设用地规划许可封面

　　以划拨方式取得国有土地使用权的，建设单位向所在地的市、县自然资源主管部门提出建设用地规划许可申请，经有建设用地批准权的人民政府批准后，市、县自然资源主管部门向建设单位同步核发建设用地规划许可证、国有土地划拨决定书。

　　

　　

　　建设用地规划许可内页

　　以出让方式取得国有土地使用权的，市、县自然资源主管部门依据规划条件编制土地出让方案，经依法批准后组织土地供应，将规划条件纳入国有建设用地使用权出让合同。建设单位在签订国有建设用地使用权出让合同后，市、县自然资源主管部门向建设单位核发。建设用地规划许可证。

　　

　　三、《建设工程规划许可证》、《乡村建设规划许可证》

　　建设工程的规划管理是自然资源主管部门根据依法制定的城市规划及有关法律规范和技术规范，对各类建设工程进行规划审批并核发建设工程规划许可证的行政管理工作，建设单位据此办理施工许可证及开工手续。

　　建设工程规划许可证主要内容包括定位、定标，定形、定貌。

　　

　　建设工程规划许可证主要内容

　　

　　乡村建设规划许可证与建设工程规划许可证封皮及内页

　　

　　

　　

　　

　　在农村集体土地的建设活动取得乡村建设规划许可证后，可直接办理用地审批手续。乡村建设规划许可证既代表了规划审批，又体现了建设许可，村民领证后，事实上已经得到了法定准建手续，应把好“四关”。

　　这四关包括：人口审核、规划审查、建设审批、施工安全

　　

　　四、编号规则

　　证书实行全国统一编号。编号数字共 15 位，前 6 位数号码按照《中华人民共和国行政区划代码》（详见民政部网 站 www.mca.gov.cn）执行，7-10 位数号码代表证书发放年份， 11-15 位数号码代表证书发放序号

　　五、土地转用与征收

　　1、农用地转用

　　在国土空间规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范围内

　　为实施该规划而将农用地转为建设用地的，由市、县人民政府组织自然资源等部门拟订农用地转用方案，分批次报有批准权的人民政府批准。农用地转用方案应当重点对建设项目安排、是否符合国土空间规划和土地利用年度计划以及补充耕地情况作出说明。农用地转用方案经批准后，由市、县人民政府组织实施。

　　建设项目确需占用国土空间规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范围外的农用地，涉及占用永久基本农田的，由国务院批准；不涉及占用永久基本农田的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。具体按照下列规定办理：

　　（一）建设项目批准、核准前或者备案前后，由自然资源主管部门对建设项目用地事项进行审查，提出建设项目用地预审意见。建设项目需要申请核发选址意见书的，应当合并办理建设项目用地预审与选址意见书，核发建设项目用地预审与选址意见书。

　　（二）建设单位持建设项目的批准、核准或者备案文件，向市、县人民政府提出建设用地申请。市、县人民政府组织自然资源等部门拟订农用地转用方案，报有批准权的人民政府批准；依法应当由国务院批准的，由省、自治区、直辖市人民政府审核后上报。农用地转用方案应当重点对是否符合国土空间规划和土地利用年度计划以及补充耕地情况作出说明，涉及占用永久基本农田的，还应当对占用永久基本农田的必要性、合理性和补划可行性作出说明。

　　（三）农用地转用方案经批准后，由市、县人民政府组织实施。

　　建设项目需要使用土地的，建设单位原则上应当一次申请，办理建设用地审批手续，确需分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案，分期申请建设用地，分期办理建设用地审批手续。建设过程中用地范围确需调整的，应当依法办理建设用地审批手续。

　　农用地转用涉及征收土地的，还应当依法办理征收土地手续。

　　

　　2、土地征收六步走

　　新的《土地管理法实施条例》以维护被征地农民合法权益为核心，对《土地管理法》规定的土地征收程序进行了细化规定。主要包括：

　　发布土地征收预公告，启动土地征收。市、县人民政府认为符合《土地管理法》第四十五条规定的公共利益，需要启动土地征收的，发布土地征收预公告，开展土地现状调查和社会稳定风险评估；

　　组织编制征地补偿安置方案，并进行公告和听证；

　　签订征地补偿安置协议，对个别难以达成征地安置协议的，在申请征收土地时如实说明；

　　申请土地征收审批；

　　土地征收经依法批准后发布土地征收公告，公布土地征收范围和征收时间，对个别未达成征地补偿协议的作出征地补偿安置决定；

　　实施土地征收。

　　

　　六、推进多测整合、多验合一

　　以统一规范标准、强化成果共享为重点，将建设用地审批、城乡规划许可、规划核实、竣工验收和不动产登记等多项测绘业务整合，归口成果管理，推进“多测合并、联合测绘、成果共享”。不得重复审核和要求建设单位或者个人多次提交对同一标的物的测绘成果；确有需要的，可以进行核实更新和补充测绘。在建设项目竣工验收阶段，将自然资源主管部门负责的规划核实、土地核验、不动产测绘等合并为一个验收事项。

　　七、土地督察权的行使边界

　　自2004年国务院28号文首次提出建立国家土地督察制度以来，土地督察机构从无到有，在实践中探索，在探索中前进，在监督地方政府依法管地用地、严格保护耕地等方面发挥了重要作用。在《土地管理法》将国家土地督察制度上升为法律制度的基础上，新的《土地管理法实施条例》进一步为土地督察权的行使划定边界，确保土地督察在法治轨道上运行：

　　一是明确国家自然资源督察机构根据授权对省、自治区、直辖市及国务院确定的城市人民政府土地利用和土地管理情况进行督察；

　　二是明确了土地督察的六大核心内容：

　　耕地保护情况；（2）土地节约集约利用情况；（3）国土空间规划编制和实施情况；（4）国家有关土地管理重大决策落实情况；（5）土地管理法律法规执行情况；（6）其他土地利用和土地管理情况。

　　三是明确国家自然资源督察机构行使土地督察权的方式主要包括：

　　向被督察的地方人民政府下达督察意见书，约谈被督察的地方人民政府有关负责人，并可以依法向监察机关、任免机关提出追究相关责任人责任的建议。

　　八、违规处罚

　　

　　违规行为表现

　　

　　

　　建设单位违法

　　政府部门违法：

　　

　　行政救济